Трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт и приобретения какого-либо недвижимого имущества.
Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности.
Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.
С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.
Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.
В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.
Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).
Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:
- , то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
- , при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
- совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
- безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).
Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.
Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое имущество в специальном .
Добровольное и принудительное отчуждение
Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.
Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.
Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется .
Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.
Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.
Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.
Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством.
Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.
Отчуждение доли квартиры, особенности таких сделок
Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является объектом недвижимости.
Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав следующим образом.
Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта.
Поэтому человек, решивший или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам.
Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу. Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально.
Чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно поступить следующим образом:
- Отбираются письменные заявление от других владельцев, что они не против продажи доли другому лицу, к которым подкладывается ксерокопия паспорта заявителя, чтобы можно было сравнить подписи и убедится в подлинности.
- Второй способ, который более действенный, это приглашение совладельцев к , и заверение им, их отказа в установленной (письменной форме).
Таким образом, и происходит отчуждение доли недвижимого имущества. Об этих тонкостях нужно знать. Если таких действий не предпринимать, то после того как произойдет сделка, другой долевой собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки не действительной.
Решение суда в таком случае неприятно удивит и покупателя и продавца, так как договор будет признан недействительным, и одной стороне придется вернуть полученные деньги, а второй, непосредственно часть объекта недвижимости.
Важно знать, что если доля продается долго, то ее стоимость может упасть или наоборот вырасти в цене. При падении стоимости, уведомлять других собственников просто необходимо.
Если наоборот, идет повышение, тогда никакого повторного согласия от совладельцев не нужно.
Согласие на отчуждение
Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.
К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).
Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.
В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит , и именно он дает согласие на все такие отчуждения.
Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:
Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.
Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной.
Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.
При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.
Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении.
Важно понимать, что процесс отчуждения имущества , таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.
Какие документы необходимо готовить при отчуждении имущества
Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой должен присутствовать.
Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, либо свидетельство.
Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.
Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.
Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не , то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской.
Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.
Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или другой объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.
Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.
Для того, кто станет новым собственником, никаких собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя.
Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый собственник должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре, и только после произойдет полный переход права собственности.
Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.
Об отчуждении долей в праве общей собственности смотрим видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
30 Ноя 2016 189Обсуждение: есть 1 комментарий
Не совсем понял функции нотариуса при сделках по отчуждению недвижимого имущества. Что именно он заверяет, если все документы все равно проходят через Росреестр и без его согласия на регистрацию сделка ничтожна?
Ответить
Для начала уточним, что означает понятие отчуждения имущества. По сути, это передача объекта во владение другого человека, в связи с чем он становится новым его собственником. Также под отчуждением понимают передачу любого имущественного права другому лицу. Например, можно передать право собственности на ценные бумаги или деньги.
Уважаемые посетители!
Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.
Отчуждение имущества – вопрос сложный в правовом смысле, поэтому он требует подробного изложения. Человек, имеющий конкретную проблему, связанную с продажей, покупкой, дарением имущества и т.п., может легко запутаться в этих тонкостях. Общей информации не всегда достаточно для всестороннего понимания вопроса. В таком случае предпочтительнее обратиться к юристам, адвокатам, которые смогут дать профессиональные рекомендации именно по вашему случаю.
Самый простой и быстрый вариант – это консультация специалистов нашего сайта, которые дадут оперативный и качественный ответ.
Объекты интеллектуальной собственности и услуги не подлежат отчуждению, это невозможно. В таком случае прибегают к распоряжению правом. Например, право собственности на рукопись продать реально, в отличие от самой рукописи как ценности.
Факт отчуждения должен быть зарегистрирован либо зафиксирован в особом договоре. При этом последующая государственная регистрация остается обязательной.
Разнообразные виды отчуждения собственности регулируются множеством ФЗ (Федеральных законов), требующих досконального изучения.
Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!
Добровольное отчуждение возможно двумя способами: безвозмездным и возмездным. В первом случае человек ничего не получает за свой объект. Вариант – принудительное отчуждение, например, в пользу государства. Во втором случае собственник получает взамен деньги, услуги, вещи и т.д. Это происходит в ходе купли-продажи или обмена.
Но существуют более тонкие правовые различия, с которыми владельцам приходится сталкиваться в процессе сделок со своей собственностью. Конечно же, наибольший интерес вызывает работа с недвижимостью. В этой сфере чаще всего случаются противоречивые ситуации, требующие детального рассмотрения. Далее – только самое важное об особенностях отчуждения недвижимого имущества.
Недвижимость и дети
Любое уважающее себя агентство недвижимости предлагает в числе своих услуг работу с продажей собственности несовершеннолетних граждан. Спрос на это оправдан, так как продать квартиру, собственником которой является ребенок, для многих действительно представляется сложной задачей в связи с особенностями законодательства РФ. Наиболее спорные вопросы в этой сфере:
- Возможно ли выдавать доверенность на продажу собственности ребенка от его имени?
- Необходимо ли получать разрешение на осуществление сделок с собственностью несовершеннолетнего от органа опеки и попечительства (далее - ООП)?
- Требуется ли участие ООП в сделке, если от ребенка уже получена доверенность?
- Насколько возможен раздел имущества, если один из собственников еще не достиг возраста 18 лет?
Каким образом ООП влияет на распоряжение гражданами своим имуществом?
ООП имеет прямое отношение к операциям с недвижимостью, затрагивающим права несовершеннолетнего. В случае несоблюдения ряда определенных условий, предусмотренных законодательством, договор признается недействительным через суд, и наступают соответствующие правовые последствия.
Если родители принимают решение о том, что необходима, например, продажа имущества несовершеннолетнего, то их действия должны подчиняться требованиям российского законодательства.
ГК РФ (ст. 37) дает информацию о тонкостях продажи имущества несовершеннолетнего. Текст статьи указывает, что именно ООП выдает разрешение на следующие виды операций с недвижимостью:
- продажа;
- мена;
- сдача в аренду, залог;
- дарение;
- предоставление третьему лицу в пользование (безвозмездное).
Также в этот список входят операции, по итогу которых несовершеннолетний отказывается от своих имущественных прав либо его помещение становится меньше (при разделе имущества или выделении долей).
В каких ситуациях права несовершеннолетнего могут быть не соблюдены должным образом?
- если ребенок является владельцем (одним из владельцев) недвижимости по договору;
- ребенок является участником приватизации;
- ребенка не включили в приватизацию помещения, несмотря на то, что на момент заключения договора имел на это право;
- ребенок является наследником жилища, что подкреплено свидетельством;
- ребенок не является владельцем недвижимости, но имеет регистрацию по данному адресу, проживает по нему постоянно, а другого жилого помещения не имеет.
Если сделка по собственности несовершеннолетнего была осуществлена без разрешения ООП, то он вправе направить в судебную инстанцию иск о признании сделки не соответствующей букве закона. Тогда расторжение договора об отчуждении недвижимого имущества практически неизбежно.
Алгоритм получения разрешения от ООП
При необходимости заключить сделку по жилому имуществу с участием ребенка родители должны направить заявление в ООП, где уведомить о своем намерении. После этого будет принято решение о предоставлении разрешения или запрете на отчуждение имущества.
Список необходимых документов помимо заявления (копии):
- родительские удостоверения личности (обычно паспорта);
- свидетельство о том, что брак между родителями был зарегистрирован (расторгнут);
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
- документы на отчуждаемый объект недвижимости (уточните список в своем районном ООП);
- документы на покупаемое помещение;
- заявление от ребенка о согласии на отчуждение недвижимости, если он достиг возраста 14 лет, а также копия паспорта ребенка;
- справка об адресе регистрации ребенка.
Необходимо отметить еще один важный момент. ООП способствует совершению сделки только тогда, когда вместо продаваемого объекта ребенку будет приобретено равноценное (или превосходящее отчуждаемое) по площади жилище.
В интересах ребенка не допустить того, чтобы жилищные условия изменились в худшую сторону. Кроме того, сделки по продаже квартиры (дома) и покупке нового должны происходить одномоментно.
Тем не менее, есть исключения из этого требования. Если семья переезжает в другой населенный пункт, и жилье будет покупаться там, то разумнее деньги от продажи перевести на личный счет ребенка. А в заявлении нужно указать дату, до которой новое жилье будет куплено.
В случае если оно покупается в жилищно-строительном кооперативе, то ООП оценивают стадию строительства перед тем, как принимать решение.
По истечении месяца после совершения сделок купли-продажи нужно проинформировать ООП о том, что ребенок стал владельцем нового жилья. Нужно подтвердить этот факт копиями соответствующих документов.
Государственная недвижимость – интересная инвестиция для предпринимателей
Отчуждение государственного имущества или муниципальной собственности подразумевает сделку по купле/продаже, где государство или муниципалитет выступает продавцом, а покупатель – это представитель малого либо среднего бизнеса, арендатор интересующих его объектов. Советские времена, когда купля-продажа национальной собственности была под запретом, давно прошли. Сегодня есть шанс стать владельцем весьма привлекательных объектов.
Данная возможность регулируется ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Искать в базах следует под № 159-ФЗ, дата издания 22.07.2008 г.
С недавних пор государство начало поддерживать процесс формирования предпринимательства в России.
Поэтому привилегией на покупку государственного и муниципального имущества обладают владельцы фирм, чьей основной деятельностью является добыча природных богатств, а также их переработка (ст. 3 ФЗ № 159). Исключение составляют повсеместно распространенные полезные ископаемые.
Ст. 3 ФЗ перечисляет условия, соблюдение которых нужно предпринимателям, чтобы воспользоваться дарованной законом привилегией:
- государственное или муниципальное имущество должно быть арендовано не менее двух лет (непрерывно);
- обязанность погасить долг по ренте государственного или муниципального имущества;
- объект не входит в специальный список государственной или муниципальной собственности, опубликованный в ФЗ № 209 (24.07.2007 г.)
Как происходит покупка предпринимателями государственной и муниципальной собственности?
Ст. 4 ФЗ описывает процесс использования предпринимателями своей привилегии на покупку недвижимости у государства.
Управленческий орган (принадлежащий субъекту России либо муниципальный) обязан направить претендентам пакет документов:
- копия соответствующего решения об существующих обстоятельствах (условиях) сделки;
- предложение заключить договор купли-продажи государственной или муниципальной собственности;
- проекты договоров об отчуждении имущества;
- запрос на оплату задолженности по ренте (если таковая имеется); размер ее должен быть указан.
Бумаги должны быть направлены в период до десяти дней от принятия решения.
Далее статьей 4 ФЗ поясняется, что государственное или муниципальное предприятие, которое приняло решение об осуществлении сделки купли-продажи собственности, предлагает заинтересованному лицу заключить договор с указанием рыночной стоимости объекта.
Если предприниматель соглашается с условиями, то договор оформляется в течение одного месяца (30 дней). Если покупатель оспаривает назначенную цену государственного или муниципального имущества, процесс ожидания приостанавливается до получения истцом решения суда.
Также ФЗ обозначает, что арендатор должен предъявить пакет документов:
- заявление;
- подтверждение отсутствия задолженности.
Если документы соответствуют всем требованиям, то арендатор и продавец заключают договор купли-продажи.
ФЗ отмечает, что уступка привилегии (преимущественного права) третьим лицам невозможна.
Под отчуждением имущества понимается передача права собственности или другого имущественного права его обладателем. Объектом отчуждения может стать вещь (в том числе ) или права (удостоверенные ценными бумагами). Работы, услуги и объекты интеллектуальной собственности отчуждению не подлежат.
Отчуждением имущества не может быть названо:
- 1. Предоставление вещей во временное пользование.
- 2. Отказ от принятия собственности.
- 3. Предоставление будущих возможностей к отчуждению.
Отчуждение имущества: виды сделок
Различают три вида отчуждения имущества:
- 1. Возмездное . Имущество отчуждается в результате продажи его другому лицу. Свидетельствовать об отчуждении в данном случае будет , согласно которому продавец обязан передать приобретаемую вещь в установленный срок, а покупатель – принять ее, уплатив оговоренную стоимость. Важный момент: отчуждение считается состоявшимся лишь после того, как регистрируется (исключение – продажа нежилого объекта). Договор купли-продажи после подписания сторонами не может быть отменен – если участники сделки передумали, им придется заключать «обратный» договор.
- 2. Безвозмездное. Пример безвозмездного отчуждения - дарение. Здесь тоже есть важный момент: дарение имущества родственником не обязывает получателя платить сбор – в противном случае сбор составит 13% от рыночной цены объекта дарения.
- 3. Принудительное отчуждение осуществляется только по директиве суда. Есть несколько случаев, когда принудительное отчуждение возможно:
- взыскание за долги кредиторам (при банкротстве);
- принятие собственности лицом, которому она не может принадлежать;
- выкуп культурных ценностей.
Отчуждение имущества: ключевые правила
Договор отчуждения имущества независимо от того, происходит ли сделка по продаже или дарению, должен включать следующие данные:
- Полные данные (в том числе паспортные реквизиты) обеих сторон сделки.
- Описание вещи или права, выступающего объектом сделки. При наличии должны быть указаны регистрационные номера, а если объект является недвижимостью – также площадь.
- Сумма сделки (актуально для договоров возмездного отчуждения) и дата составления.
При заключении сделки по отчуждению стороны должны помнить о следующих моментах:
- Договор не заключается устно.
- Все договоры заверяются нотариусом и регистрируются в Росреестре.
- Если у объекта несколько владельцев, для осуществления сделки необходимо согласие каждого из них. Кроме того, если объект приобретался, когда продавец находился в браке, требуется разрешение супруга(и).
- В договор включаются данные о наличии либо отсутствии среди собственников объекта несовершеннолетних или недееспособных лиц. Если такие собственники есть, продавец нуждается в разрешении законного представителя и органов опеки.
Есть один важный момент, касающийся принудительного отчуждения: если должник владеет только одним жилым помещением, пригодным для проживания его семьи, оно не может быть отчуждено в счет погашения задолженности перед кредиторами.
На рынке жилой недвижимости столицы постоянно совершается огромное количество операций и сделок. Осуществляется обмен жилья в Москве, квартиры и другие жилые помещения продаются, покупаются, безвозмездно передаются в собственность – их владельцы распоряжаются принадлежащим им имуществом по своему усмотрению.
Распорядиться квартирой по своему усмотрению, если отсутствуют ограничения – безусловное право каждого собственника. Но поскольку речь идет о недвижимости – особом и дорогом виде имущества – владельцы жилых помещений должны знать о последствиях своих действий и понимать, что осуществление некоторых правовых сделок влечет за собой отчуждение недвижимого имущества, и, как следствие, переход права собственности на отчуждаемый объект.
Термин «отчуждение имущества», в том числе и недвижимого - термин юридический. Он означает совершение сделок, в результате которых происходит прекращение и переход права собственности на имущество. Такие сделки совершаются путем заключения договоров: купли – продажи, мены, пожизненной ренты, дарения.
Но прежде чем рассмотреть подробно каждый из этих договоров, отметим общие для них положения:
Обязательным условием заключения сделок по отчуждению имущества является наличие у стороны, отчуждающей имущество, документально подтвержденного права собственности на отчуждаемый объект жилой недвижимости;
В качестве стороны, отчуждающей имущество, могут выступать как физические, так и юридические лица (кроме договоров пожизненной ренты), также в качестве субъекта гражданско-правовых сделок может выступать и государство, чьи интересы представляют муниципальные органы;
Сделки по отчуждению жилой недвижимости могут заключаться на добровольной и принудительной основе (кроме договоров дарения и пожизненной ренты, которые заключаются добровольно);
Сделки могут быть возмездными и безвозмездными;
Переход права собственности происходит только после государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре – Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Рассмотрим виды и особенности сделок, совершение которых влечет за собой переход права собственности на объект жилой недвижимости.
Договор купли-продажи . Может заключаться как в простой письменной форме, так удостоверяться нотариусом. В договоре обязательно указываются: документы, на основании которых квартира продается, параметры квартиры, ее кадастровая стоимость, договорная стоимость, лица, имеющие право пользования отчуждаемым помещением, существующие или возникающие ограничения права.
Договор мены жилых помещений. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Поскольку при заключении договора мены продавцами выступают две стороны, то в нем описываются оба обмениваемых объекта и указываются правоустанавливающие документы на каждый из них. Если обмениваются неравноценные объекты жилой недвижимости, то в тексте договора указывается сумма, передаваемая в качестве доплаты.
Договор пожизненной ренты . Это договор, по которому покупатель, получив в собственность жилое имущество, обязан материально содержать продавца. Обязательным условием при этом является приобретение права залога получателем ренты (продавцом) в обеспечение обязательств плательщика ренты (покупателя). Жилое имущество может передаваться за плату или бесплатно. Договор имеет обязательное нотариальное удостоверение. В договоре описывается объект жилой недвижимости, передаваемый под выплату ренты, стоимость, за которую объект передается (если рента платная), размер ежемесячной рентной выплаты и каким образом он индексируется.
Договор дарения . В договоре участвуют две стороны – даритель и одаряемый – и один объект недвижимости. Важное условие договора дарения – безвозмездная передача жилого имущества от дарителя к одаряемому. Первый добровольно лишает себя права собственности, а второй приобретает это право. Договор дарения является безусловным: даритель не имеет права выдвигать одаряемому каких-либо требований.
