Что это такое: договор найма квартиры? И чем отличается от аренды жилого помещения? Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок.

Многие в России не имеют собственных квартир. Они могут как самостоятельно подыскать для себя съемное жилье, так и получить его при устройстве на работы. В этом случае они станут участниками сделки аренды или найма помещения. Суть в обоих случаях будет одинакова. Для защиты прав съемщикам и собственникам жилья необходимо заключать договор. Разберемся, чем отличается контракт при найме и аренде.

Чем отличается аренда от найма

Прежде всего, эти договоры отличаются оформлением. Человеку, далекому от юриспруденции, трудно понять, когда необходимо заключать контракт найма, а в каких случаях следует оформлять документ на аренду. Список основных отличающих моментов:

Пользователи помещения. Физические лица готовы заключить только договор найма, а юридическим нужно подписывать контракт аренды квартиры или другого помещения.
Жилое помещение впору как арендовать, так и нанять. Нежилая недвижимость может быть передана в пользование только в виде аренды. Нежилые помещения имеют право занимать только организации.
Наименование сторон. В случае с арендой в сделку вступают арендодатель и арендатор. Договор для физических лиц заключается между нанимателем и наймодателем.

Контракт аренды можно заключить даже в устной форме, если срок пользования недвижимостью менее года. В противном случае необходимо подписать его и зарегистрировать в специализированном государственном органе. Если этого не сделать, то владельцу придется уплатить от полутора до двух тысяч рублей. При контракте, где в качестве объекта недвижимости выступает квартира или любое другое жилое помещение, организация-арендатор может использовать его только для проживания, например, разместить в ней сотрудников.

Договор найма разрешается заключать только письменно. В нем должны быть прописаны все основные моменты использования помещения физическим лицом. Он необходим для регулирования возможных конфликтных ситуаций между собственником и съемщиком. Правила, прописанные в его пунктах, должен соблюдать не только пользователь имущества, но и его владелец.

Принудительной регистрации контрактов найма нет, поэтому многие собственники сдают свои квартиры нелегально. Однако они в этом случае не выполняют требования Гражданского кодекса. Согласно ему, в течение месяца необходимо подать в Росреестр сведения об обременении жилого помещения, которое возникает сразу после заключения контракта между пользователем и владельцем. Штраф за несоблюдение этого закона равняется пяти тысячам рублей. В домоуправлении и налоговой службе необходимо будет зарегистрировать факт передачи жилья в пользование, если сумма по договору за передачу жилья в собственность превысит 10 МРОТ.

Составляют любой договор обычно работники риэлторских агентств. У них есть готовые формы, которые тщательно изучены юристами. В случае аренды типовые контракты обычно не используют, так как при сдаче жилых помещений организациям нужно учесть большее количество нюансов.

На что нужно обратить внимание

Если вы впервые сталкиваетесь со сделками с участием недвижимости, то стоит особо отметить для себя ряд моментов:

Название договора. Если вы являетесь физическим лицом, то называться сделка должна наймом. Юридическое лицо может быть только арендатором.
Сроки. Чаще всего арендовать помещение предлагают на 11 месяцев. Это необходимо для того, чтобы не подавать сведения о сделке в государственные органы. При найме срок может быть не ограничен, но владельцы все чаще выбирают краткосрочные контракты (действуют до года). В этом случае прав у нанимателя немного меньше, чем при подписании документа на срок до 5 лет. Долгосрочные отношения ориентированы на интересы нанимателя. Если при сделке о найме упущен пункт «Срок», то автоматически он становится пятилетним.
Отношения в рамках контракта аренды описаны в 34-й главе Гражданского кодекса, при заключении документа найма ссылки должны быть на 35-й раздел этого же свода законов.
При сделке, связанной с арендой помещения, отменить ее можно без участия суда. Если заключен договор найма, то отменить его действие удастся только посредством судебного решения или по обоюдному согласию сторон.

Многие собственники предпочитают заключать контракт аренды. Это связано с тем, что такую сделку намного легче отменить и при соблюдении ряда условий можно не подавать сведения о ней в государственные органы. Если заключить его с физическим лицом, то судебным приказом контракт может быть переквалифицирован.

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Инфо

Если арендатором выступает физическое лицо, то можно составить только договор найма жилой площади. Юридические лица не имеют права оформлять соглашение о найме жилого помещения. В этом случае должен составляться договор аренды. Об этом говорится во втором пункте 671 статьи ГК РФ.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

Важно

В том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения. В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия . Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора. Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

Важно

Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

Наем является разновидностью аренды жилой недвижимости. Собственник (наймодатель) обязуется предоставить в пользование на время квартиру жильцу (нанимателю).

Основной особенностью найма считается то, что данная операция заключается только на жилые помещения.

Все нежилые объекты предоставляются в аренду.

Также при найме стороной, которая снимает для проживания квартиру, может быть только физическое лицо ().

В качестве сдающего недвижимость может выступать как частное лицо, так и организация.

Различают следующие виды найма жилой недвижимости:

при социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет, у которых имеется в собственности жилая недвижимость. При таком соглашении квартира предоставляется безвозмездно, на бессрочной основе. Квартиросъемщик обязан оплачивать коммунальные услуги и поддерживать нормальное состояние помещения.
При специализированном соглашении предоставляется жилье для временного размещения. К такой недвижимости относятся служебные квартиры, общежития. Они предоставляются на срок, зависящий от времени учебы или работы.
Коммерческий наем оформляется для извлечения прибыли и считается разновидностью предпринимательской деятельности. Собственником выступает частное лицо или организация, которые из сдачи недвижимости извлекают прибыль.

Особенности договора найма

Договор найма квартиры — это соглашение, которое оформляется между участниками найма: наймодателем и нанимателем (статья 671 ГК РФ). Он составляется обязательно в письменной форме ().

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

При составлении соглашения, которое действует более года, его регистрируют в ЕГРН. Так, если заключается договор найма жилого помещения на 11 месяцев, то на него данное правило не распространяется. Предельный срок заключения договора составляет 5 лет (статья 683 ГК РФ).

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677 , статьями , , и , абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Данный документ содержит информацию об объекте найма: жилой недвижимости. Она должна быть пригодна для проживания. Согласно статье 676 ГК РФ при длительном найме текущий ремонт возлагается на квартиросъемщика, капитальный проводит собственник помещения. Площадь жилого помещения не имеет значения, возможно заключение соглашение как в отношении однокомнатной квартиры, так и большего объёма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязательным требованием является указание в тексте всех лиц, которые будут проживать с нанимателем. Ответственность за все действия этих граждан лежит на квартиросъемщике.

По статье 682 ГК РФ за съем жилой площади устанавливается оплата. Одностороннее ее изменение запрещается. Оплату требуется вносить в указанные в документе сроки.

Статья 682. Плата за жилое помещение

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В договоре фиксируется ответственность участников найма. Собственник должен предоставить жилье в соответствующем состоянии и поддерживать его. Наниматель обязуется использовать квартиру исключительно для проживания, а также производить своевременную оплату.

Если в документе не прописано, кто оплачивает ЖКУ, то по закону таковой стороной представляется квартиросъемщик.

Также возможно и заключение договора найма комнаты в квартире, однако основные обязанности нанимателя сохраняются.

В документ следует включить основные условия, на которых происходит расторжение договоренности.

Преимущества и недостатки

При оформлении договора найма собственник получает гарантию на недвижимость. При порче имущества или нанесении вреда жилью он сможет, имея на руках соглашение, обратиться в судебную инстанцию и возместить свой урон.

При краткосрочной сделке после невнесения платы за жилье более 2-х раз подряд или при долгосрочном соглашении и неуплате за квартиру более полугода собственник вправе потребовать компенсацию и выселить жильцов.

Для нанимателей заключение соглашения также выгодно. Собственник жилья не сможет выгнать жильцов ранее установленного срока. Для расторжения сделки по инициативе наймодателя требуется наличие веской причины, что является недостатком такой сделки для него. Квартиросъемщик является более защищенным при оформлении договора.

Недостатком для съемщика жилья считается обязательство информировать наймодателя обо всех гражданах, которые останавливаются в квартире на длительный срок.

Чем отличается наем от аренды?

Для того, чтобы решить, договор аренды или найма квартиры заключать с арендодателем, необходимо рассмотреть все их основные отличия.
Наем считается разновидностью договора аренды жилого помещения. Обе сделки схожи между собой. И при аренде, и при найме недвижимость предоставляется во временное пользование другой стороне.

Однако отличие найма от аренды квартиры проводится по некоторым основаниям, которые будут рассмотрены ниже.

Объект сделки

При найме сделка заключается только на жилое помещения. Аренда позволяет оформлять документацию как на жилую, так и на нежилую недвижимость.

Стороны

При найме наймодателем может быть, как гражданин, так и организация, например, муниципалитет. Нанимателем может выступать только частное лицо.

В документ вписываются все граждане, которые будут проживать вместе с квартиросъемщиком. Если при оформлении сделки съемщиком выступает юридическое лицо, то такая бумага уже будет именоваться Договором аренды. Сторонами в этом случае будут арендодатель и арендатор.

Форма документа

Бумага о найме составляется только в письменном виде. Заключение краткосрочной аренды допускается в устной форме, если оно происходит между частными лицами.

Договор аренды на срок более 1 года подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для документа по найму нет жесткого требования в законе о постановке его на государственный учет.

Если срок не указан в документе при заключении найма, он устанавливается предельный для таких отношений – 5 лет. Аренда может быть оформлена на более длительный срок, если предметом операции является нежилое помещение.

Арендная плата

Раздел с оплатой считается существенным условием при оформлении арендных отношений. При безвозмездном найме плата за проживание взимается только в качестве оплаты услуг ЖКХ. Также если в договор найма не включено требование, кто будет оплачивать коммунальные услуги, то по закону это должен делать наниматель, проживающий в снятом помещении.

Расторжение договора

При найме съемщик помещения является более защищенной стороной при заключении договора.

Он в любой момент может расторгнуть его без указания причин.

Собственнику же для разрыва договора требуется предъявить весомые доказательства. Без них ни одна судебная инстанция не расторгнет сделку.

При аренде обе стороны отношений считаются равноправными.

Документ о найме представляет собой соглашение между двумя сторонами сделки. Наем является разновидностью арендных отношений.

Он имеет ряд отличий, которые касаются объектов и субъектов процесса сдачи недвижимости, формы заключения операции, сроков, размера и порядка внесения оплаты, условий расторжения.

Несмотря на различные программы поддержки государством семей, квартирный вопрос в нашей стране остается таким же актуальным. Достаточно большая группа людей не могут позволить себе приобрести жилье в собственность и прибегают к использованию арендованных квартир. Кроме того, в поисках лучших условий работы и жизни, россияне (да и не только россияне) переезжают в более крупные города и мегаполисы, где также остро встает вопрос с временным жильем.

Как же не быть обманутым собственником квартиры при найме жилья, как обезопасить себя от возможных претензий собственника при проживании на его территории, а также как наиболее полно учесть все свои интересы? Давайте разберемся.

Среди обывателей понятия «договор аренды квартиры» и «договор найма квартиры» имеют идентичные значения. Однако существуют различия, которые непременно следует учитывать как тому, кто квартиру передает, так и тому, кто вселяется в чужое жилье. Оба договора – договоры найма. По предмету они также идентичны – предусматриваются условия передачи жилого помещения за плату во временное владение и пользование. А вот различия состоят в следующем:

1) Стороны договора найма именуются «нанимателем» и «наймодателем», стороны договора аренды – соответственно «арендатором» и «арендодателем». Причем, физическое лицо (гражданин) может получить квартиру в пользование, как по договору найма жилого помещения, так и по договору аренды, а вот юридическое лицо заключает договор аренды. При этом следует учитывать, что организация вправе использовать полученное во временное пользование жилье только для проживания граждан. Например, арендовать квартиру своим сотрудникам, направляемым в командировки, или использовать ее для проживания своих иногородних сотрудников.

2) В настоящее время существует требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года. Т.е., заключая договор аренды квартиры на срок, превышающий один год, стороны должны подать заявление на государственную регистрацию договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Договора найма жилого помещения по действующему закону регистрировать не требуется, независимо от его срока. Таким образом, заключая договор найма жилого помещения, стороны не несут дополнительных расходов, какие бы они понесли при регистрации договора аренды, в виде государственной пошлины.

3) Определение срока договора аренды лежит полностью на сторонах договора аренды. Здесь законом не предусмотрено никаких специальных условий. А вот по отношению к договору найма жилого помещения законом предусмотрены ограничения. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предусмотрен ограниченный перечень случаев и использовать их можно только при расторжении договора в порядке.

Таким образом, мы видим, что для физического лица, желающего приобрести во временное пользование квартиру, выгоднее заключать именно договор найма жилого помещения.

Теперь определимся с порядком и условиями договора найма жилого помещения и что именно нужно предусмотреть в нем для защиты интересов нанимателя. В отношении договоров социального найма все проще – у муниципалитетов используется, как правило, утвержденная форма и в этом случае нанимателю вряд ли удастся вносить свои условия в договор. А вот при заключении договора коммерческого найма, т.е. когда наймодателем выступает физическое лицо – собственник квартиры, безусловно, стоит обратить внимание на его условия. Отнеситесь внимательно к отражению в договоре следующих условий:

1) В предмете договора квартира, передаваемая в пользование, должна быть описана максимально полно, с указанием адреса, этажа, площади общей и жилой. Если квартира передается с находящимся в ней имуществом, то в договоре необходимо указать полный перечень имущества, его состояние на момент передачи, обязанности нанимателя по его сохранности и порядок пользования им. Этим Вы предотвратите возможные претензии наймодателя к состоянию и сохранности имущества, которое находилось в квартире на момент ее передачи, а также претензии об утрате Вами имущества, которое, возможно, и отсутствовало вовсе.

2) Наиболее существенным условием договора является плата за пользование жильем. В данном разделе договора наиболее полно должны быть отражены сумма оплаты, периоды оплаты, валюта платежа, сроки, наличие или отсутствие каких-либо обеспечительных платежей, права на изменения платы и в течение какого периода времени плата может изменяться. Продумайте и предусмотрите в договоре порядок возмещения иных расходов, связанных с пользованием квартирой – кто и в каком порядке будет оплачивать доступ в интернет, кабельное телевидение, телефонию, охрану квартиры, дополнительное оборудование и т.д. Этим Вы сможете предотвратить споры с наймодателем в дальнейшем.

3) Срок договора также необходимо указать. Однако, следует помнить, что если это условие стороны «забыли» отразить в договоре, то договор найма действует в течение пяти лет, такое требование прямо прописано в кодексе РФ.

4) Юристы советуют прописать в договоре найма всех проживающих совместно с нанимателем лиц. Это убережет нанимателя от проблем с доказыванием права проживания в квартире членов своей семьи и иных лиц. А если для проживающих прописаны аналогичные обязательства по договору, как и для нанимателя, то любой из проживающих сможет вносить плату за квартиру наймодателю, решать иные вопросы, связанные с эксплуатацией жилья, требовать от наймодателя соблюдения условий договора.

5) Если Вы вселяетесь в квартиру, где необходимость ремонта может встать в любой момент, где коммуникации или конструкции жилья могут выйти из строя в течение срока найма квартиры, то советуем Вам предусмотреть в договоре, за чей счет и какими силами будет производиться текущий ремонт. Если Вы проигнорируете данное условие, то по закону необходимость проведения текущего ремонта ляжет на плечи нанимателя.

И напоследок, главный совет – внимательно читайте документы, которые Вы подписываете, старайтесь осознать условия, которые содержатся в договоре, ведь, они предусматривают Ваши права, обязанности, ответственность. В случае сомнений или затруднений при заключении договора найма или аренды жилья – заранее, чтобы избежать проблем и лишних расходов в будущем.

Являясь собственником, каждый гражданин может распоряжаться своим имуществом. Распространенным юридическим действием по недвижимости является аренда или найм жилплощади. Суть обоих наименований совпадает, но существуют различия, которые необходимо знать перед подписанием соглашения. Чем отличается процедура найма от аренды жилого помещения, следует знать собственнику квартиры и нанимателю или арендатору.

Договора аренды, а также найма квартир, регламентируются по ГК РФ, ст.671. Различия между этими юридическим понятиями устанавливаются на законодательном уровне, где предоставляется описание объекта договоренности и правил написания соглашения. Согласно ст.673 ГК РФ, объектом соглашения служит жилое помещение, имеющее документальное подтверждение своего статуса.

Иначе говоря, в нежилой фонд заселять квартирантов недопустимо ни при каких ситуациях. Если речь идет о квартире обычном доме, то временный жилец приобретает право пользоваться общественными помещениями вместе с остальными гражданами. По закону, срок договора любого типа не может превышать 5 лет, соглашение может быть продлено по желанию сторон. Если стороны заключают краткосрочное соглашение на период менее 1 года, то регистрировать документ в государственном реестре не требуется.

При этом нельзя заключать договор субаренды или временного подселения дополнительных граждан, не указанных в действующем кратко документе. Аренда также, как найм, регламентируется законодателем. Согласно ст.34 ГК, договор, длительностью более 1 года, подлежащим оформлению в Росреестре. Следует учесть: если срок действия не отображен документально, то он автоматически принимается равным 5 годам с требованием регистрации в Росреестре.

Когда участниками договора являются физические лица, то это процедура найма. Именно таким образом должен обозначаться заполняемый сторонами договор. Заинтересованные лица заключают письменное соглашение, где указан объект недвижимости, обязанности сторон. Собственник обязуется предоставить жилплощадь, а наниматель добросовестно и своевременно оплачивать занимаемую недвижимость. Речь идет только о квартирах, в договоре указание об организации не может присутствовать.

Согласно ст.671 ГК, собственник обязан предоставить по соглашению жилье в состоянии, позволяющем проживать там нанимателю. Иногда нанимателем является юридическое лицо, тогда договор будет касаться аренды. Использование помещения в коммерческих и производственных целях запрещено законом. Очень часто руководитель предприятия арендует жилое помещение для проживания своих сотрудников, приехавших в иной населенный пункт по производственным надобностям, в командировку.

Аренда помещения

Договор аренды имеет следующую особенность: объектом может служить жилое и нежилое помещение. Арендатором выступает юридическое лицо, собственник может быть гражданином или организацией. Несмотря на общую суть юридического акта, существуют следующие различия:

тип объекта недвижимости. Возможность заключить арендный договор предоставляется на жилое и нежилое помещение;
юридический статус участников: в найме только граждане участвуют, в аренде юридическое лицо хотя бы с одной стороны;
название и юридическое обозначение участников сделки;
законодательная база: при найме работает гл.35, при аренде ситуация регламентируется гл.34;
судебные инстанции рассматривают споры по обоим видам договоров, но найм может быть прекращен судебным приказом;
платежеспособность квартиранта, когда юридическому лицу отдается предпочтение по сравнению с гражданским лицом;
форма договора различна и устанавливается ст.609 и ст.674 ГК.

Долгосрочные договора выгодны квартиранту, краткосрочные соглашения ограничивают его права и выгодны владельцу объекта. По существующим правилам, договор найма должен быть зарегистрирован и отмечен в налоговой службе, если получаемых доход выше 10МРОТ. Долгосрочный договор найма требует обязательной регистрации в течение первого месяца проживания, приводит к ограничению прав собственника. Административное наказание за отсутствие регистрации в Росреестре составляет 1,5-2 тыс. рублей.

Если квартирант и собственник не соблюдают правила КоАП, то владелец может быть привлечен к материальной ответственности до 5 тыс. рублей по ст. 19,21 административного кодекса.

Грамотно составленный договор значительно снижает риски при заселении квартирантов или использовании нежилого фонда в коммерческих целях. Рекомендуется скачать образец в интернете и, используя стандартный вариант, привести его к своему конкретному случаю.

Текст договора должен содержать описание объекта, точное и не подлежащее двоякому чтению. Требуется учесть отличия найма от аренды, а также без ошибок записать личные сведения об участниках юридической сделки. Договор можно писать в произвольной форме, предпочтительно заполнять от руки распечатанный бланк. Документ не может содержать помарок и зачеркиваний, подписи ставят сами участники или законные представители.

Договор должен подкрепляться актом приема-передачи имущества и описью, подписанные сторонами соглашения. Поскольку действие договора длительное, могут возникнуть новые условия, которые вписываются при возникновении в дополнительный договор. Обязательно пишется порядок оплаты помещения, размер платежей и способ перечисления. Договор обязательно должен включать пункт о досрочном или одностороннем расторжении договора аренды или найма квартиры. Какие в данном случае требуются компенсации со стороны инициатора досрочного освобождения территории.

Пункт, отображающий права и обязанности сторон, может включать информацию о штрафах и взысканиях для нарушителя соглашения. Квартирант несет материальную ответственность за полученное в пользование оборудование, бытовую технику и мебель квартиры. Подписывая опись имущества и акт приема, гражданин подтверждает свое согласие с возможным погашением ущерба. Нельзя забывать, что конфликтные ситуации и споры участников процедуры рассматриваются судом. Чем подробней будет составлен договор аренды или договор найма квартиры, тем меньше может возникнуть противоречий.

Если речь идет о долгосрочном соглашении, например, по аренде нежилого помещения, то рекомендуется показать проект юристу. Консультация не займет много времени, но поможет избежать сложных и двусмысленных положений. Договор может иметь указания на допустимые улучшения площади, без согласования с владельцем изменять облик имущества нельзя. При возникновении форс-мажорных обстоятельств стороны должны действовать по прописанному порядку.

Например, на предупреждение о разрыве договора найма или аренды сторонам предоставляется определенный срок в 1 месяц. Указание о размере оплаты за проживание обязательно должно присутствовать в договоре. Включение коммунальных платежей или отдельная оплата должны быть записаны и строго соблюдаться плательщиком. Независимо от отличия найма от аренды помещения, в обоих видах соглашения обязательно должны отмечаться показания приборов учета. Эти контрольные цифры отражаются в документе и от них продолжается отсчет платежей.

Страховой депозит в обоих случаях берется, как правило, в двойной месячной оплате. Каждый договор имеет свои уникальные особенности, поэтому участники могут составить особые условия к стандартному виду соглашения.

Например, стоит упомянуть частые случаи:

разрешение на приезд и временное проживание родственников;
нахождение в помещении домашних животных;
запрет или разрешение на курение;
регламент посещения квартиры владельцем.

Для временных жильцов важное значение имеет регистрация по месту проживания. По правилам, жить без временной прописки можно до 90 дней, затем может последовать штраф для собственника и жильца. Временная регистрация не дает право на обладание жилой площадью, но обязательна для учета миграции граждан.

При рождении ребенка, он автоматически прописывается к одному из родителей без разрешения собственника квартиры. Узнать правила аренды или найма следует обеим сторонам до заключения договора и передачи денежных средств.